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news【要注意】相続した土地と建物の名義が違うとどうなる？売却時に起きる“税金とトラブル”のリアル
はじめに
「土地は父名義、建物は自分名義なんですが…これ売れますか？」
実はこれ、不動産の現場ではよくあるケースです。
そしてこのパターン、何も知らずに進めるとかなり危険です。
・税金で損する
・贈与扱いされる
・家族間トラブルになる
今回は、
“土地と建物の名義が違う不動産”を売却する際のリアルな注意点を解説します。
よくあるケース
例えばこんな状況👇
- 土地：父名義
- 建物：子名義（住宅ローンで建築）
- 今回、売却して現金化したい
一見問題なさそうですが、ここに大きな落とし穴があります。
① 売却代金の「分け方」で税務リスクが発生
売却価格をどう分けるかで、税金が変わります。
例えば
売却価格：3,000万円
- 土地：1,000万円
- 建物：2,000万円
この按分がズレると…
👉 本来より多く受け取った側が「贈与」とみなされる可能性あり
実務ポイント
- 固定資産税評価額ベースで按分するのが基本
- 契約書に明確に記載する
- 税理士との連携が重要
② 3,000万円控除が使えないケースもある
よくある勘違いがここです。
👉 「自分が住んでたから3,000万円控除使えるでしょ？」
しかし…
- 土地の所有者（父）は住んでいない
- 建物の所有者（子）は土地を持っていない
この場合👇
控除が使えない、または限定される可能性あり
→ 数百万単位で税金が変わることも
③ お金の流れ次第で「贈与税」が発生する
例えば、
売却後のお金を
👉 ローン返済のために一人に寄せた場合
これ、何も考えずにやると…
👉 贈与認定されるリスクあり
回避方法
- 按分通りに一度分ける
- その後、貸付や精算として処理
- 書面を残す
④ 買主側にも影響する（契約がややこしくなる）
このケースは、買主から見てもリスクがあります。
- 所有者が2人いる
- 契約が複雑
- 金融機関が嫌がる場合あり
結果👇
👉 「買いたい人がいても話がまとまらない」ケースも
⑤ 実際の現場ではこうしている
いえむすびでは、こういった案件は👇
- 事前に税理士と連携
- 按分を明確化
- 契約書にしっかり記載
- お金の流れまで設計
ここまでやって初めて
👉 “安全に売却”できます
まとめ
土地と建物の名義が違う場合、
✔ 按分を間違えると贈与リスク
✔ 控除が使えない可能性
✔ お金の流れで税金が変わる
✔ 買主にも影響する
つまり…
👉 普通の売却より、圧倒的に難易度が高い案件です
お問い合わせ
このようなケースは、
ネットの情報だけで判断するのは危険です。
いえむすび株式会社では、
実際の現場ベースでサポートしています。
「これうちも同じかも？」と思った方は、
お気軽にご相談ください。
